Betriebskostenabrechnung

Vermieter müssen Einsicht in Zahlungsbelege gewähren

Für viele Vermieter ist das nichts Neues: Bereits kurz nach dem Versand der jährlichen Betriebskostenabrechnung melden sich die ersten Mieter und wollen die zu den einzelnen Abrechnungsposten gehörenden Belege einsehen. Normalerweise stellt der Vermieter dann die entsprechenden Rechnungen zur Verfügung und der Mieter gibt sich zufrieden. Doch das reicht leider nicht immer aus. In seinem Urteil vom 9. Dezember 2020 (VIII ZR 118/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass sich das Recht des Mieters auf Einsicht in Belege der Betriebskostenabrechnung auch auf die Zahlungsbelege erstreckt.

Der Mieter muss also nicht nur nachvollziehen können, welche Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt wurden. Er muss auch prüfen können, welche Beträge der Vermieter tatsächlich gezahlt hat.

Vermieter gewährte nur Einsicht in die Rechnungen

Im konkreten Fall erstellte ein Berliner Vermieter die Betriebskostenabrechnung und verlangte von einem seiner Mieter eine Nachzahlung. Der Mieter wollte daraufhin Einsicht in die Rechnungs- und die Zahlungsbelege nehmen. Der Vermieter stellte ihm jedoch nur die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen zur Verfügung. Die Einsicht in darüber hinausgehende Zahlungsbelege lehnte er ab. Der Mieter verweigerte daraufhin die Nachzahlung und der Vermieter klagte diese ein.

Anspruch auf Zahlungsbelege

Die BGH-Richter gaben dem Mieter Recht. Dieser müsse die Nachzahlung solange nicht leisten, wie der Vermieter nicht gestattet, sämtliche Belege einzusehen. Hierzu zählen sowohl die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungen als auch die entsprechenden Zahlungsbelege. Ein besonderes Interesse müsse der Mieter hierfür nicht geltend machen. Insbesondere spiele es keine Rolle, ob der Vermieter nach dem Leistungs- oder Abflussprinzip abrechne; also ob er die Kosten, die in dem Abrechnungszeitraum angefallen sind, für die Abrechnung heranzieht oder ob er nur die Kosten berücksichtigt, die in dem Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Denn der Mieter habe immer ein Interesse daran zu erfahren, ob die Rechnungen vollständig beglichen oder ob im Nachgang Rabatte oder Ähnliches eingeräumt wurden.

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Konsequenzen für die Praxis

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie im Zweifel den Mietern auf ein entsprechendes Verlangen hin auch immer Einsicht in die Zahlungsbelege gewähren sollten. Das verhindert unnötige Nachfragen und schlussendlich muss der Vermieter die Einsicht ohnehin gewähren. Die Zahlungen können am einfachsten anhand der Kontoauszüge nachgewiesen werden. Hierbei sollten aber die Kontostände und alle Zahlungsposten, die mit der Betriebskostenabrechnung nicht in Verbindung stehen, geschwärzt werden. Bei den Mietzahlungen ist dies aus datenschutzrechtlichen Gründen sogar zwingend erforderlich. Einige Versorger führen in ihren Rechnungen aber auch die tatsächlich geleisteten Zahlungen auf. In diesen Fällen reicht die Einsicht in die vollständige Rechnung aus.