Explodierende Energiepreise

Angesichts explodierender Energiepreise in den vergangenen Wochen als eines der maßgeblichen Gründe dafür, dass die Inflation mittlerweile zuletzt ungeahnte Höhen erreicht hat, besteht aus unserer Sicht dringender Handlungsbedarf im Rahmen Ihrer Mietverhältnisse.

Dabei geht es in erster Linie darum sowohl Ihnen wie auch Ihren Mietern bei der nächsten Betriebskostenabrechnung ein böses Erwachen zu ersparen und schlimmstenfalls sogar drohende Liquiditätsengpässe zu vermeiden.

Wir raten daher vor dem Hintergrund der gestiegenen und möglicherweise weiter steigenden Energiepreise dringend dazu, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen im Rahmen bestehender Mietverhältnisse zeitnah anzupassen. Zugleich sollten bei Begründung neuer Mietverhältnisse und dabei festzulegender Betriebskostenvorauszahlungen die gestiegenen Energiepreise mit in die Kalkulation einfließen.

Dabei empfiehlt es sich in einem ersten Schritt das gemeinsame persönliche Gespräch mit Ihren Mietern zu suchen, um einvernehmlich eine moderate Anpassung der laufenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zu vereinbaren. Dabei sollte sich die Anpassung ihrer Höhe nach an den künftig zu erwartenden Betriebskosten ausrichten.

Wie den einschlägigen Medien zu entnehmen ist belaufen sich die aktuellen Preissteigerungen bei Gas im Vergleich zum Vorjahr heute auf von 100 % und mehr. Auch die durchschnittlichen Heizölpreise haben sich aktuell im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Diese Zahlen sollten alle Vertragsparteien davon überzeugen, dass eine vorbeugende Anpassung der Vorauszahlungen für die anfallenden Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung mehr als sinnvoll erscheint, um die damit einhergehende finanzielle Belastung ratierlichen und damit erträglicher zu gestalten.

Haus & Grund Mietverträge einfach online!

Aktuelle Versionen vom Wohnraummietvertrag, Gewerberaummietvertrag, Einfamilienhausmietvertrag und Garagenmietvertrag einfach online erstellen und als PDF drucken.


Kunde werden  Kunden-Login

Gesetzliche Regelungen bei Anpassung der Vorauszahlung

Sollten sich Ihre Mieter mit einer einvernehmlichen, gesprächsweise zu vereinbarenden Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen nicht einverstanden erklären wollen, haben Sie gegebenenfalls im Rahmen der gesetzlichen Regelungen die Möglichkeit eine Anpassung der Vorauszahlung auch einseitig vorzunehmen und durchzusetzen.

Sind im laufenden Mietverhältnis Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, findet sich die gesetzliche Grundlage hierfür in der Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB. Nach dieser Vorschrift haben beide Vertragsparteien bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen das Recht bei eintretenden Preissteigerungen oder veränderten Verbrauchsgewohnheiten eine Änderung der vereinbarten Vorauszahlungen durch einseitige schriftliche Erklärung verlangen zu können.

Tatsächliche Erhöhung der Betriebskosten ist Voraussetzung

Voraussetzung für ein Anpassungsrecht des Vermieters ist eine tatsächliche Erhöhung der Betriebskosten gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Erhöhungserklärung. Insoweit ist Bezugspunkt regelmäßig die letzte, dem Mieter vorgelegte Betriebskostenabrechnung. Diese muss zudem auch formell und materiell rechtmäßig gewesen sein, um das einseitige Anpassungsrecht des Vermieters zu begründen.

In der Erklärung muss genau mitgeteilt werden, um welchen Betrag eine Erhöhung oder Ermäßigung begehrt wird. Da das Gesetz keine Regelung über den Wirkungszeitpunkt der Anpassung festlegt, muss die Erklärung auch insoweit einen konkreten Zeitpunkt bestimmen. Ohne entsprechende Bestimmung ist der Erhöhungsbetrag sofort, also ab der nächsten Mietzahlung fällig. Während des Laufs einer Abrechnungsperiode ist das Anpassungsrecht an keine Frist gebunden. Eine Frist zur Prüfung der Erhöhung für den Mieter ist nicht vorgesehen und auch nicht notwendig. Eine rückwirkende Erhöhung kommt allerdings regelmäßig nicht in Betracht.

Die vom Vermieter vorgesehene Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen muss angemessen sein und ist an den zu erwartenden Betriebskosten auszurichten, damit sie rechtmäßig ist. Regelmäßig sind für die Beurteilung der Angemessenheit die voraussichtlich zukünftig entstehenden Kosten maßgeblich. Hierbei darf aber die Möglichkeit künftiger Kostensteigerungen in Betracht gezogen werden. Danach kommt eine Anpassung geschuldeter Vorauszahlungen nach einer weit verbreiteten Auffassung nicht nur dann in Betracht, wenn die letzte Betriebskostenabrechnung einen Abrechnungssaldo zu Lasten des Mieters ergeben hat. Der Vermieter ist danach nicht daran gehindert, eine über das Ergebnis der letzten Abrechnung hinausgehende Anpassung der Vorauszahlungen vorzunehmen, wenn die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres. Maßgeblich für die Angemessenheit einer Anpassung sind – wie dargestellt – die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres. Diese können auch durch neue Umstände beeinflusst werden, wie z.B. eine Steigerung der Energiekosten, die sich im Zweifel auch in angepassten Vorauszahlungen des Energieversorger gegenüber dem Eigentümer widerspiegelt.