Mieterhöhung bei falsch berechneter Wohnfläche

Kein Vertragsanpassungsanspruch nach Zustimmung zur Mieterhöhung

Dem Mieter steht kein Anspruch auf eine Anpassung des Mietvertrags zu, wenn die vom Vermieter angegebene Wohnfläche zwar größer als die tatsächliche ist, die erhöhte Miete aber auch unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11. Dezember 2019, VIII ZR 234/18, entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall klagte der Mieter auf Rückzahlung von Anteilen der monatlichen Miete im Zeitraum von 2011 bis 2013. Im Jahre 2011 hatte er dem Mieterhöhungsanspruch des Vermieters zugestimmt und die höhere Miete gezahlt. Der Vermieter hatte sich seinerzeit auf die im Mietspiegel seiner Gemeinde ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete berufen und der Wohnung 113,66 Quadratmeter Wohnfläche zugrunde gelegt. 2013 kamen dem Mieter erstmals Zweifel an der angegebenen Wohnfläche, die er selbst mit 99,75 Quadratmeter angab. Der Mietvertrag selbst enthielt keine Angaben zur Wohnfläche.

Ortsübliche Vergleichsmiete ausschlaggebend

Der Bundesgerichtshof führte zur Begründung seiner Entscheidung aus, dass die falsch angegebene Wohnfläche einen sogenannten „beidseitigen Motivirrtum“, nämlich einen Kalkulationsirrtum darstellen könne. Das ist dann der Fall, wenn sich der Erklärende und der Empfänger über die Umstände irren, die der Berechnung zugrunde liegen – wie hier die Quadratmeterzahl. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sei eine Vertragsanpassung an die geänderten Umstände grundsätzlich möglich. In dem zu entscheidenden Fall sei dem Mieter die Mieterhöhung allerdings zumutbar. Schließlich habe sich der Irrtum über die Wohnfläche nicht zum wirtschaftlichen Nachteil des Mieters ausgewirkt. Das Mieterhöhungsverlangen entsprach selbst bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Klage in anderem Fall erfolgreich

In einer anderen Konstellation hat der BGH allerdings einen Vertragsanpassungsanspruch des Mieters bejaht. In diesem Fall basierte das Mieterhöhungsverlangen ebenfalls auf einer zu hohen Quadratmeterangabe. Die Miete pro Quadratmeter entsprach aber bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete. Folglich lag die nach Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung vereinbarte Miete bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies war dem Mieter nicht zumutbar, so der BGH in einer früheren Entscheidung (Urteil vom 7. Juli 2004, VIII ZR 192/03).

Wohnflächenberechnung

Es existieren verschiedene Berechnungsmethoden zur Bestimmung von Rauminhalt, Nutz- und Wohnflächen. Architekten und Ingenieure verwenden regelmäßig die DIN 277 zur Ermittlung des Rauminhaltes und der Nutzfläche, um die Bauwerkskosten zu bestimmen. Diese Quadratmeterangabe wird auch gelegentlich zur Mietpreisberechnung verwendet, muss dann aber ausdrücklich vertraglich vereinbart sein. Fehlt die Größenangabe oder ein Verweis auf die Berechnungsmethode im Mietvertrag, gehen die Gerichte regelmäßig davon aus, dass es sich bei den vom Vermieter genannten Quadratmetern um die Wohnfläche handelt, die entweder anhand der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) oder nach der Wohnflächenverordnung ermittelt wird.

Leider kommt es in der Praxis immer wieder einmal vor, dass vereinbarte und erneut vermessene Flächen voneinander abweichen. Die Ursachen für mögliche Flächenabweichungen sind unterschiedlich. So führen bereits verschiedene Berechnungsmethoden zu verschiedenen Ergebnissen. Aber auch Ermessensspielräume innerhalb einer Berechnungsmethode, Messungenauigkeiten und handwerkliche Fehler führen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Weitere Informationen zur Wohnfläche erhalten Sie unter:

» Haus & Grund Infoblatt "Wohnfläche (15)"

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