Steigende Energiepreise

Vermieter bleiben zur Wärme- und Warmwasserversorgung verpflichtet

Auch bei steigenden Gaspreisen müssen Vermieter den Betrieb der Gasheizung sicherstellen und ihre Mieter mit Warmwasser versorgen. Die Warmwasserversorgung ist Teil des üblichen Wohnstandards, den Vermieter bereitstellen müssen. Dies hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 22. August 2022 (8 L 1907/22.F) entschieden.

Vermieter mit zentralen Anlagen zur Wärme- und Warmwasserversorgung sind regelmäßig verpflichtet, die Anlage mangelfrei zu halten und für die Gaszufuhr – soweit die Anlage mit Gas betrieben wird – zu sorgen. Eine Ausnahme bildet die Gasetagenheizung. Hier muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Anlage funktioniert. Um die Gaslieferung kümmert sich der Mieter selbst.

Der Fall: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen in Frankfurt am Main klagte gegen den Bescheid des Amtes für Wohnungswesen, in welchem er verpflichtet wurde, die mit Gas betriebene Heizungsanlage in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.

Gashahn abgedreht

Der Eigentümer hatte seinen Mietern mit Schreiben vom 10. Juni 2022 angekündigt, dass er ab dem 1. Juli 2022 das Gebäude nicht mehr mit Gas versorgen werde. Am 30. Juni wurde dem Amt für Wohnungsaufsicht gemeldet, dass die Warmwasserversorgung seit diesem Tag unterbrochen sei. Nach Anhörung des Eigentümers und einem Vor-Ort-Termin wurde festgestellt, dass die Gaszufuhr unterbrochen war. Ob die Heizungsanlage darüber hinaus Mängel aufwies, konnte nicht festgestellt werden. Tags darauf erhielt der Eigentümer den Bescheid. Mit der Verpflichtung zur Inbetriebnahme wurde auch die sofortige Vollziehung angeordnet und die Ersatzvornahme – also die Inbetriebnahme durch einen Dritten auf Kosten des Eigentümers – angedroht, sollte der Eigentümer der Verpflichtung nicht umgehend nachkommen.

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Einstweiliger Rechtsschutz erfolglos

Der Eigentümer legte Widerspruch beim Amt für Wohnungswesen ein, den er unter anderem mit dem enormen Preisanstieg für Gas begründete. Zugleich beantragte er bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz. Sein Gesuch blieb ohne Erfolg, das Gericht wies den Antrag ab.

Die Entscheidung: Das Gericht begründet die Rechtmäßigkeit des Bescheides unter anderem damit, dass der Vermieter die Warmwasserversorgung aufrechterhalten müsse. Sie sei gängiger Mindeststandard in Mietwohnungen. Die Entwicklung der Gaspreise vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges ändere nichts daran, dass der Vermieter die Anlagen betriebsfähig halten muss. Denn schließlich handele es sich bei diesen Kosten um Betriebskosten, die regelmäßig vom Mieter nach individuellem Verbrauch zu zahlen seien.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Zur Information

Fällt die Heizung im Winter längere Zeit aus oder ist die Warmwasserversorgung nicht nur vorübergehend unterbrochen, ruft dies in einigen Bundesländern auch die Behörden auf den Plan. In Bremen, Berlin, Hessen und Sachsen-Anhalt gibt es landeseigene Wohnungsaufsichtsgesetze zur Beseitigung von Wohnungsmissständen. In Nordrhein-Westfalen existiert das Wohnraumstärkungsgesetz. Auch wenn sich bereits die Behörde eingeschaltet hat, können sich betroffene Mieter auch zivilrechtlich gegen die Verletzung vertraglicher Pflichten zur Wehr setzen. So war es auch in diesem Fall. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat auf Antrag der Mieterin den Vermieter im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen (AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 5. Juli 2022, 33 C 2065/22 (76)).

Tipp

Haben Vermieter monatliche Vorauszahlungen der Betriebskosten mit ihren Mietern vertraglich vereinbart, können diese Vorauszahlungen nach einer Betriebskostenabrechnung einseitig angepasst werden. Die Anpassung muss nicht unmittelbar nach der Abrechnung erfolgen. Vielmehr können die Vorauszahlungen auch zu einem späteren Zeitpunkt angepasst werden (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 271/10). Mieter und Vermieter können sich auch jederzeit auf Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.