Treppenhausreinigung

Wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt

Mit dem Problem, dass Mieter ihrer Pflicht der Treppenhausreinigung nicht nachkommen, sieht sich so mancher Vermieter konfrontiert. Doch was können Eigentümer gegen Putzmuffel ausrichten?

Die Reinigung des Treppenhauses sorgt immer wieder für Streit innerhalb einer Mietergemeinschaft und zwischen Mieter und Vermieter. Hier ein typischer Fall: Herr Schneider aus dem ersten Stock soll eigentlich mit seiner Wohnungsnachbarin von gegenüber, Frau Müller, abwechselnd seinen Treppenhausabschnitt reinigen. Tut er aber nicht. Frau Müller reicht es irgendwann. Sie sieht nicht ein, warum nur sie putzt und den Schmutz vom Nachbarn ebenfalls beseitigen soll. Sie teilt der Eigentümerin mit, wenn Herr Schneider nicht putze, tue sie dies auch nicht mehr. Familie Meyer aus dem zweiten Stock sieht sich das ein paar Wochen an, schließlich schreiben sie der Eigentümerin, dass dieser Zustand nicht mehr hinnehmbar sei, und drohen an, die Miete zu kürzen, bis im ersten Stock wieder geputzt werde. Nur das Pärchen im Erdgeschoss kommt getreu seinen Pflichten nach.

Nach der angekündigten Mietminderung hat die Eigentümerin von den Streitereien genug; sie lässt sich Kostenvoranschläge kommen und erteilt einer Reinigungsfirma den Auftrag zur Treppenhausreinigung. Die Kosten, so schreibt sie den Mietern, werde sie bei der nächsten Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen. Das findet das Pärchen aus dem Erdgeschoss nun überhaupt nicht gerecht. Sie teilen der Vermieterin mit, dass sie nicht zahlen werden, schließlich kämen sie ihrer Pflicht stets nach.

Wie sieht die rechtliche Lage aus?

Zunächst müssen Vermieter prüfen, ob die Mieter wirksam vertraglich verpflichtet sind, die Treppen selbst zu reinigen. Eine solche Vereinbarung muss beim Abschluss des Mietvertrages im Vertrag selbst, durch eine Hausordnung oder in einer Individualvereinbarung getroffen werden. Im Nachgang kann der Vermieter die Reinigungspflicht für das Treppenhaus nicht einseitig dem Mieter vorschreiben. Ist die Reinigungspflicht wirksam auf die Mieter umgelegt, können Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen.

Eigentümer kann nicht einfach einen Reinigungsdienst beauftragen

Im oben beschriebenen Fall kann die Vermieterin nicht einfach eigenmächtig eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten auf die Mieter umlegen. Dafür bräuchte sie die Einwilligung aller Mieter. Weigert sich nur eine Mietpartei – wie das Pärchen aus dem Erdgeschoss – kann die Eigentümerin auf den Kosten sitzen bleiben. Was also tun?

Abmahnung ist der erste Schritt

Ist die Reinigungspflicht wirksam auf die Mieter umgelegt, kann die Vermieterin zunächst eine Abmahnung aussprechen. Darin weist sie ihre Mieter auf deren mietvertragliche Pflichten hin und fordert – im geschilderten Beispiel Herrn Schneider und Frau Müller – unter Fristsetzung auf, diese einzuhalten.

Rühren sich die Mieter dann immer noch nicht, kann die Vermieterin sie auf Erfüllung ihrer Pflichten vor Gericht verklagen. Bekommt sie Recht und weigern sich die beiden Mieter nach dem Urteil immer noch, den Flur zu putzen, kann die Vermieterin die „Vollstreckung auf Ersatzvornahme“ betreiben. Die kann so aussehen, dass sie eine Reinigungsfirma beauftragt, den ersten Stock zu säubern, die Kosten dafür müssen in diesem Fall die Mieter aus dem ersten Stock übernehmen. Im schlimmsten Fall ist die Vermieterin auch berechtigt, die Kosten durch den Gerichtsvollzieher bei den Mietern einzutreiben. Oder sie lässt die Bankkonten von Herrn Schneider und Frau Müller pfänden.

Hinweis

Die Treppenhausreinigung sowie ihre Intervalle können über

  • eine Individualvereinbarung,
  • eine mietvertragliche Regelung oder
  • eine wirksame Hausordnung

festgehalten werden.

Vermieter hat freie Wahl bei Anbietern

Grundsätzlich sieht das Mietrecht keine Verpflichtung zur Reinigung des Treppenhauses durch den Mieter vor. Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, ist das die Sache des Vermieters (§ 535 BGB). In diesem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit, einen kostenpflichtigen Putzdienst für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen zu beauftragen. Dann können auch die Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Wird ein Auftrag zur Treppenhausreinigung an einen externen Dienstleister vergeben, muss der Vermieter nicht zwingend das günstigste Angebot wählen – solange das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Der Vermieter muss lediglich auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen. Dieser Grundsatz gilt auch bei einem Anbieterwechsel: Dem Vermieter ist es freigestellt, einen teureren Vertrag abzuschließen, wenn er dafür Gründe anführen kann.

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